「建ぺい率」と「容積率」は、その土地にどれくらいの大きさの家を建てられるかを決める重要な数字です。建ぺい率は、土地の面積に対する「建築面積」の割合のことです。例として、100㎡の土地で建ぺい率が60％なら、建築面積は原則として60㎡までとなります。

一方、容積率は、土地の面積に対する建物内の各階の床面積を合計した「延べ床面積」の割合です。100㎡の土地で容積率が100％なら、延べ床面積は100㎡までが基本となります。同じ広さの土地でも、建ぺい率・容積率によって建てられる家の大きさは変わります。その為土地を購入する前に、希望する家の大きさが実現できるか確認しておきましょう。

「建築条件付き土地」とは、土地を購入する際に、指定された住宅会社などと一定期間内に建物の建築請負契約を結ぶことを条件とした土地のことです。土地を購入した後、自由に好きな住宅会社を選べる土地とは異なります。

土地探しでは、土地そのものだけでなく、「建築条件が付いているか」まで確認することが大切です。

「都市計画区域」とは、計画的にまちづくりを進めるために、都道府県などが指定した区域のことです。

住宅や店舗、道路などを無秩序につくるのではなく、地域の特性に合わせて土地の使い方や建物の建て方などにルールを設け、計画的なまちづくりを行うために定められています。都市計画区域のうち、必要に応じて「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられます。

「市街化区域」とは、すでに市街地が形成されている地域や、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を進める地域のことです。一方、「市街化調整区域」は、市街化を抑制するための区域です。原則として用途地域は定められず、建物を建てる際にも一定の制限があります。

土地探しでは、この「市街化区域かどうか」も重要な確認ポイントになります。特に市街化調整区域では、建築できる建物や開発に関して一定の制限があるため、土地の購入前に確認しておくことが大切です。

「用途地域」とは、市街化区域内で計画的な市街地を形成するために、用途ごとに13種類に分けられた地域のことです。

この13種類の用途地域は住居系の用途地域、商業系の用途地域、工業系の用途地域の３つに分けることができ、建てられる建物の種類や規模などに制限がかかります。

「地目」とは、土地の用途を表す区分のことです。代表的なものとして「宅地」「田」「畑」「山林」「雑種地」などがあります。田や畑などの農地を住宅用地として利用する場合には、農地法などに基づく手続きが必要になることがあります。

土地を購入するときは、現在の土地の使われ方だけでなく、登記上の地目についても確認しておきましょう。

「不整形地」とは、四角形などの整った形ではない土地のことです。

その中でも、道路に接する部分が細い通路状になっていて、奥に広い敷地がある形の土地を「旗竿地」（はたざおち）と呼びます。旗竿地は、道路から離れた場所に建物を配置できるため、道路からの視線を気にしにくいなどのメリットがあります。

一方で、通路部分の幅や長さによっては、駐車スペースや建物の配置、採光・通風などに工夫が必要になることもあるため、土地の形だけでは判断せず、実際にどのような家を配置するかまで考える必要があります。

「斜線制限」とは、建物の高さや形を制限するルールの一つで、道路や隣地などへの日当たり・通風を確保し、周囲の住環境を守るために設けられています。

代表的なものに「道路斜線制限」「隣地斜線制限」などがあり、土地の場所や用途地域によって適用されるルールが異なります。

「セットバック」とは、道路の幅を確保するために、敷地の一部を道路側から後退させることです。

建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していることが、建物を建てるための条件の一つとなっています。そのため、幅員4m未満の道路に接している土地では、道路の中心線から2m後退した位置まで敷地を後退させる「セットバック」が必要になる場合があります。

セットバックした部分は、原則として建物や塀などを設置できないため、土地の面積すべてを建築に使えるとは限りません。気になる土地が見つかったら、土地の条件だけで判断せず、実際にどのような家を建てられるのかまで確認しておくと安心です。

「地盤調査」とは、家を建てる前に、その土地が建てようとする建物の重さに耐えられる土地なのか、液状化の危険度などを調査することです。

土地の見た目だけでは、地盤の強さを判断することはできません。

そこで調査を行い、地盤が軟弱でそのままでは建物を支えることが難しいと判断された場合には、「地盤改良工事」が必要になることがあります。

地盤改良にはさまざまな方法があり、必要な工事や費用は土地の状態によって異なります。土地を選ぶ際は、土地代だけでなく、地盤の状態や必要となる工事まで含めて考えることが大切です。見た目や価格だけでは分からない土地の状態を事前に確認することで、建てたい家を安心して建てられる土地なのかを判断することができます。

今回ご紹介した用語は、土地探しを始めると目にする機会が多い言葉です。

土地は「価格が安い」「駅から近い」「広い」といった条件だけでなく、建ぺい率や容積率、用途地域、土地の形、道路との関係、地盤の状態など、さまざまな条件を確認する必要があります。

大切なのは、「良い土地を探す」だけではなく、「自分たちが建てたい家を実現できる土地を探す」ことです。土地と建物を別々に考えるのではなく、希望する間取りや暮らし方をイメージしながら土地を選ぶことで、家づくりの選択肢が広がります。

ロータリーハウスでは、土地探しから建物のプランニングまで、家づくりをトータルでサポートしています。

土地探しで気になることや疑問をお持ちの方もぜひお気軽にご相談ください。

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